Condiciones generales para la contratación de obras para consumidores 2023 (AVA Consumidores 2023)
Aprobado por la Junta Directiva General de Koninklijke Bouwend Nederland el 7 de diciembre de 2022.
El contratista ha presentado un presupuesto a petición suya. En este presupuesto se describe el trabajo que desea que realice el contratista y el precio que debe pagarse por ello. El contratista ha declarado aplicables estas condiciones generales en su presupuesto. El contratista le ha facilitado estas condiciones junto con el presupuesto o ha indicado en el presupuesto dónde puede consultarlas y descargarlas en su sitio web. Debe leer detenidamente estas condiciones antes de aceptar el presupuesto. Si está de acuerdo con el presupuesto, también acepta los siguientes 17 artículos:
Artículo 1 - La oferta para los trabajos («el trabajo»)
1. La presentación de la oferta puede realizarse por escrito o por vía electrónica.
2. A partir de la fecha que figura en la oferta, esta tendrá una validez de 30 días.
3. No pagará nada por la elaboración del presupuesto, salvo que lo haya acordado previamente con el contratista.
4. En la oferta, el contratista ha descrito el trabajo que se va a realizar. El contratista ha indicado en la oferta qué documentos forman parte de su oferta y qué acuerdos desea establecer con usted, por ejemplo, sobre la fecha de inicio y la duración de la obra.
5. En la oferta se indica el precio que se debe pagar por el trabajo. Este puede:
a) estar predeterminado, o
b) se calculan según el método de costes reales. En ese caso, usted pagará los gastos en que incurra el contratista, más los recargos, tal y como se indica en el presupuesto.
6. En la oferta, el contratista indica en qué momento le cobrará el precio o una parte del mismo.
7. Independientemente de si acepta o no la oferta, el contratista es y seguirá siendo siempre el propietario de toda la información, tanto en papel como en formato digital, que haya sido elaborada por él o por otra persona por encargo suyo. Se trata, por ejemplo, de planos, cálculos, descripciones técnicas o presupuestos. Sin el consentimiento por escrito del contratista, no podrá facilitar esta información a otras personas u organismos ni hacer uso de ella por su cuenta.
Artículo 2: El contrato y estas condiciones
1. La aceptación de la oferta puede realizarse por escrito o por vía digital.
2. Si acepta la oferta a tiempo, se establecerá un contrato entre usted y el contratista. Ambos estarán sujetos a la oferta y a los acuerdos adicionales que se hayan alcanzado.
3. Si usted encarga el trabajo junto con una o más personas, cada una de ellas será responsable solidariamente ante el contratista por la totalidad del trabajo.
Artículo 3: ¿Qué puede esperar el contratista de usted?
1. Si es necesario para que el contratista pueda realizar el trabajo, debe asegurarse de que se obtenga a tiempo la autorización definitiva de las autoridades (como el permiso para realizar el trabajo) o de otras partes (como los vecinos para poder utilizar su parcela). Si es necesario contratar a un garante de calidad, debe encargarse de ello.
2. También debe asegurarse de que el contratista pueda utilizar a tiempo el terreno de construcción, el edificio o la vivienda donde se realizan los trabajos.
3. Si se necesita una conexión eléctrica, de gas o de agua para realizar el trabajo, usted deberá encargarse de ello. Los costes de estas conexiones y los costes de consumo correrán a su cargo, salvo que haya acordado otra cosa con el contratista.
4. Antes de que se haya entregado la obra (véase el artículo 9), no podrá realizar ni encargar a terceros la realización de trabajos en la obra, en el edificio o en la vivienda. Podrá hacerlo si cuenta con el permiso del contratista.
Artículo 4: ¿Qué puede esperar del contratista?
1. El contratista está obligado a realizar el trabajo de forma adecuada y correcta, y de conformidad con lo acordado en el contrato.
2. El contratista se compromete a cumplir las normas establecidas por las autoridades públicas que sean relevantes para la ejecución de la obra y que estén vigentes en la fecha de presentación de la oferta.
3. El contratista le entregará la obra a más tardar en la fecha de entrega o dentro del plazo de construcción acordado. En algunas situaciones, el contratista tiene derecho a una prórroga del plazo de construcción (véanse, por ejemplo, los artículos 5-2, 6-3 y 10-4).
4. Si el contratista observa que los datos o las instrucciones que usted le ha facilitado no son correctos, se lo indicará claramente por escrito o por medios digitales. Lo mismo se aplica si usted le entrega al contratista materiales que desea que se utilicen en la obra, pero que resultan inadecuados, o si hay algún problema con el terreno en el que se realiza la obra. En ese caso, el contratista consultará con usted cómo proceder.
5. Si paga por el trabajo un precio calculado sobre la base de la dirección, el contratista le proporcionará periódicamente un resumen del número de horas dedicadas, el material procesado y el equipo utilizado. Si no está de acuerdo con el resumen, deberá comunicar sus objeciones al contratista por escrito o por vía digital en el plazo máximo de una semana tras su recepción.
Artículo 5 - Circunstancias que incrementan los costes
1. Tras la celebración del contrato, pueden surgir o salir a la luz circunstancias que aumenten los costes. Si estas circunstancias no pueden atribuirse al contratista y este no tuvo que tener en cuenta la posibilidad de que se produjeran al fijar el precio, el contratista podrá facturarle los costes adicionales en virtud del artículo 7:753 del Código Civil neerlandés.
2. El contratista le informará lo antes posible sobre estos costes adicionales y sobre las consecuencias para la ejecución y el plazo de construcción. Usted y el contratista lo consultarán y lo acordarán por escrito o por medios digitales. En ese caso, puede optar por simplificar el trabajo o no realizar algunas partes del mismo. Esto puede suponer una reducción del trabajo.
Artículo 6 - Más y menos trabajo
1. Puede solicitar al contratista que realice adiciones o modificaciones en el trabajo. Esto puede dar lugar a un aumento o una disminución del volumen de trabajo.
2. Si reduce el trabajo que encarga al contratista, se le devolverá el importe incluido en el precio más los recargos que el contratista haya calculado al respecto.
3. Si solicita al contratista adiciones o modificaciones en la obra, este le informará oportunamente de las consecuencias que ello tendrá en el precio de la obra y en el plazo de construcción. Las adiciones o modificaciones solicitadas solo se llevarán a cabo si usted está de acuerdo con las consecuencias que ello conlleva.
4. El contratista cobrará un anticipo por el trabajo adicional de hasta el 25 % del precio acordado. El contratista cobrará el resto cuando haya completado el trabajo adicional.
5. El precio del trabajo puede incluir partidas provisionales. Con una partida provisional, se reserva una cantidad para una parte del trabajo sobre la que se desea tomar una decisión más adelante. También se puede incluir una partida provisional cuando no está claro qué implicará y cuánto costará finalmente la realización de una parte del trabajo.
6. Al liquidar la provisión, los gastos realmente incurridos se compensarán con el importe de la provisión. Si después de la compensación de la provisión queda algún importe pendiente, se le reembolsará. Si se supera la provisión, deberá abonar la diferencia.
7. Si el importe total del trabajo reducido es superior al importe total del trabajo adicional, el contratista tendrá derecho a una compensación del 10 % sobre la diferencia entre dichos importes. La liquidación de las partidas provisionales no se tendrá en cuenta a este respecto.
Artículo 7 – Pagos
1. El contrato establece en qué momento(s) el contratista le enviará una factura. Si en el contrato se estipula que el contratista le enviará una factura en el momento de la entrega, podrá enviársela 14 días antes de la fecha prevista para la entrega.
2. Si ha recibido una factura del contratista, debe pagarla en un plazo de 14 días a partir de la fecha de la factura.
3. A la entrega de la obra (véase el artículo 9), deberán haberse abonado todas las facturas enviadas por el contratista, siempre que este las haya enviado a tiempo antes de la entrega.
4. Si en el momento de la entrega el contratista aún no le ha cobrado todos los importes adeudados, le enviará una factura final en un plazo razonable.
Artículo 8 - Seguridad
1. Si encarga la construcción de una vivienda o un apartamento a un contratista, podrá ingresar, en el momento de la entrega, un importe máximo del 5 % del precio de la obra (véase el artículo 1-5) en una cuenta (de terceros) de una notaría (el depósito). En ese caso, debe informar al contratista antes de la entrega de la vivienda del importe que va a transferir al notario. También debe asegurarse de que el notario informe al contratista antes de la entrega de la vivienda del importe que ha recibido.
2. El importe del depósito sirve como garantía para que el contratista repare cualquier defecto que usted haya detectado en la vivienda o el apartamento en el momento de la entrega o en un plazo de tres meses a partir de entonces.
3. El contratista debe informarle por escrito o por vía digital, en el segundo mes tras la entrega, de que puede retener el depósito ante el notario durante más de tres meses tras la entrega. Debe enviar al notario una copia de este mensaje.
4. Si desea mantener el depósito durante más tiempo, deberá comunicarlo al notario antes de que finalice el plazo de tres meses. Deberá indicar el motivo y el importe por el que desea mantener el depósito. Dicho importe deberá ser aproximadamente igual al coste de la reparación de los defectos (restantes).
5. El notario pagará el importe del depósito al contratista si usted no le solicita (a tiempo) que retenga el depósito.
6. El notario pagará en cualquier caso una cantidad del depósito al contratista:
a. si indica que se puede pagar al contratista;
b. si se ha decidido en una sentencia de un tribunal público o un tribunal arbitral (arbitraje) que debe pagarse al contratista; o
c. si el contratista le ofrece otra garantía equivalente al depósito, por ejemplo, una garantía bancaria.
7. Si, transcurridos los tres meses posteriores a la entrega, retiene indebidamente un importe (demasiado elevado) en depósito, deberá pagar al contratista los intereses legales vigentes en ese momento. Los defectos que descubra transcurridos tres meses desde la entrega no son motivo para retener el importe del depósito.
8. Los gastos que el notario cobre por mantener un importe en depósito correrán a su cargo. Si el notario le reembolsa intereses sobre el importe depositado, podrá quedarse con ellos.
9. También puede acordar con el contratista que no deposite ninguna cantidad ante un notario, sino que el contratista le proporcione una garantía equivalente. En tal caso, no tendrá derecho a depositar ante un notario el 5 % mencionado en el artículo 8-1. Si el contratista le ofrece dicha garantía, se aplicarán los artículos 8-2 a 8-7. Sin embargo, en este caso no se trata del pago o la retención del depósito, sino de la liberación o no de la totalidad o parte del importe de la garantía.
Artículo 9 - La entrega de la obra
1. Cuando el contratista considere que el trabajo está listo para su entrega, le invitará a inspeccionarlo conjuntamente. Puede solicitar la asistencia de otra persona para ello.
2. Los defectos detectados durante la inspección de la obra se consignarán en una lista (denominada acta de recepción). Esta lista será elaborada por el contratista. Si usted y el contratista no llegan a un acuerdo sobre una determinada constatación durante la inspección, esto podrá indicarse en el acta de recepción.
3. El trabajo se considera entregado cuando, según el contratista, está listo para su entrega y usted lo acepta.
4. Los pequeños defectos que no impiden el uso normal de la obra no son motivo para rechazar la entrega. El contratista reparará cualquier defecto en un plazo razonable.
1. También puede ocurrir que el contratista indique que el trabajo está listo para su entrega y usted no lo revise conjuntamente. En ese caso, podrá comunicar en un plazo de 8 días a partir de la notificación del contratista de que el trabajo está listo si ha detectado algún defecto en el mismo y, en caso afirmativo, cuáles son. Si no se pronuncia en el plazo de 8 días, se considerará que acepta el trabajo tal y como se ha realizado. En ese caso, la obra se considerará entregada.
2. Si considera que la obra no puede ponerse en uso, debe comunicar al contratista por escrito o por medios digitales los motivos por los que no es posible. También debe indicar los defectos que ha detectado.
3. Si usted utiliza el trabajo o el espacio en el que se han realizado los trabajos, acepta el trabajo y se considera entregado.
4. Tras la entrega, el trabajo correrá por su cuenta y riesgo. A partir de ese momento, usted deberá encargarse de que el trabajo esté debidamente asegurado.
Artículo 10 - Plazo de construcción y consecuencias si se prolonga
1. Puede acordar con el contratista que el trabajo debe entregarse en una fecha determinada o en un número determinado de días laborables.
2. Los días festivos oficiales establecidos por el gobierno y los días en que la empresa del contratista permanece cerrada para todos los empleados no se consideran días laborables.
3. Si, debido a las condiciones meteorológicas, el contratista no ha podido trabajar durante 5 o más horas con la mayor parte del personal presente del contratista o de los subcontratistas, tampoco se considerará una jornada laboral. Si, debido a las condiciones meteorológicas, solo se puede trabajar entre 2 y 5 horas en una jornada laboral, se considerará media jornada laboral.
4. Es posible que se prolongue el plazo de construcción. Si el contratista no es responsable del retraso, tiene derecho a una prórroga del plazo de construcción. En ese caso, no podrá exigirle que entregue la obra dentro del plazo de construcción acordado.
5. Si el contratista entrega el trabajo con retraso (teniendo en cuenta el derecho a una prórroga del plazo de construcción), el contratista le indemnizará con una indemnización previamente establecida de 50,00 € por cada día laborable de retraso en la entrega. Podrá deducir esta indemnización de las facturas del contratista que aún no haya pagado. La indemnización será como máximo del 10 % del precio de la obra.
6. Si la ejecución de la obra se retrasa por circunstancias de las que usted es responsable, el contratista puede sufrir daños y gastos. Usted deberá indemnizar al contratista por dichos daños y gastos. El contratista consultará con usted al respecto.
Artículo 11 - ¿Qué ocurre si no cumple con sus obligaciones?
1. Si no ha pagado una factura en un plazo de 14 días, deberá abonar al contratista los intereses legales sobre el importe de la factura. Si transcurren otros 14 días sin que haya realizado el pago, el tipo de interés se incrementará en un 2 % a partir del día 15.
2. Si no paga una factura, el contratista puede enviarle un recordatorio y solicitarle una indemnización por los gastos extrajudiciales de cobro.
3. Si no paga las facturas a tiempo, o si el contratista tiene dudas sobre si pagará las facturas enviadas o pendientes de envío, puede solicitarle una garantía.
4. Si usted incumple los acuerdos con el contratista, este podrá suspender temporalmente el trabajo o rescindir definitivamente el contrato. En ambos casos, el contratista deberá notificarle previamente su intención y darle la oportunidad de cumplir los acuerdos en un plazo razonable. Si se encuentra en un proceso de ayuda para el pago de deudas con el ayuntamiento o en un proceso legal de saneamiento de deudas (WSPN), esto no será necesario y el contratista podrá suspender temporalmente el trabajo o rescindir definitivamente el contrato.
5. En caso de suspensión temporal de la obra o de rescisión definitiva del contrato, el contratista tendrá derecho a una indemnización por daños y perjuicios, gastos e intereses.
Artículo 12 - ¿Qué ocurre si el contratista incumple sus obligaciones?
1. Si el contratista incumple los acuerdos alcanzados sobre el inicio de las obras, deberá solicitarle por escrito o por medios digitales que las inicie en un plazo de catorce días. Lo mismo deberá hacer si considera que el contratista no está realizando las obras con la diligencia necesaria.
2. Puede encargar la realización de los trabajos a otro contratista si se cumplen las siguientes condiciones:
a. Usted ha comunicado al contratista por escrito o por medios digitales que debe comenzar en un plazo razonable o ejecutar el trabajo con diligencia y que, si no lo hace, encargará el trabajo a otro contratista; y
b. el contratista que haya dejado pasar un tiempo razonable sin comenzar el trabajo o sin ejecutarlo con diligencia;
3. En ese caso, el contratista está obligado a indemnizarle por los daños y los gastos adicionales. Usted debe limitar esos daños y gastos adicionales en la medida de lo posible.
Artículo 13 - Aplazamiento (parcial) del pago de facturas
1. Si el contratista no realiza el trabajo o partes del mismo según lo acordado, usted puede aplazar (parcialmente) el pago de una o varias facturas. El importe que retenga debe ser proporcional al incumplimiento. Debe comunicar al contratista por escrito o por medios digitales los motivos por los que aplaza el pago.
2. Si retiene una cantidad excesiva, deberá pagar intereses sobre esa parte de la cantidad (véase el artículo 11-1).
Artículo 14 - Suspensión temporal del trabajo o rescisión definitiva del contrato
1. Usted puede notificar al contratista en cualquier momento, por escrito o por medios digitales, que debe suspender temporalmente el trabajo.
2. Es posible que, como consecuencia, el contratista deba tomar medidas para evitar daños. Usted deberá pagar al contratista los gastos relacionados con ello. Lo mismo se aplica a los daños que sufra el contratista y a los gastos adicionales en que incurra por tener que interrumpir temporalmente sus trabajos.
3. Tras el cese temporal del trabajo, pueden producirse daños en el mismo. Usted es responsable de dichos daños.
4. Si usted ha suspendido temporalmente el trabajo durante más de 14 días, el contratista podrá solicitarle una compensación por todos los trabajos realizados hasta ese momento que aún no le haya facturado. Lo mismo se aplica a los materiales aún no utilizados que le hayan sido suministrados a usted o al contratista y que este haya pagado.
5. Si usted ha suspendido temporalmente el trabajo durante más de un mes, el contratista podrá rescindir definitivamente el contrato.
6. Usted puede rescindir el contrato de forma definitiva en cualquier momento. No es necesario que indique el motivo, pero debe comunicar al contratista por escrito o por vía digital que rescinde el contrato de forma definitiva.
7. Al rescindir definitivamente el contrato, el contratista realizará un cálculo de la liquidación de conformidad con el artículo 7:764 del Código Civil. Deberá abonar el importe de la liquidación inmediatamente. De no hacerlo, deberá pagar intereses sobre la parte impagada (véase el artículo 11-1).
Artículo 15: ¿De qué es usted responsable?
1. Usted es responsable de que los datos y la información que facilite al contratista sean correctos.
2. Si la situación que encuentra el contratista en la realidad difiere de lo que cabría esperar y esto conlleva gastos adicionales, deberá reembolsarle dichos gastos adicionales y los posibles daños y perjuicios.
3. Si usted, o cualquier otra persona en su nombre, prescribe al contratista construcciones o un método de ejecución, usted será responsable de ello. Esto también se aplica a las órdenes e instrucciones dadas por usted o en su nombre.
4. Puede poner a disposición del contratista determinados elementos (por ejemplo, materiales) que desee que se utilicen en la obra. Si posteriormente se comprueba que estos no son adecuados o son defectuosos, usted será el responsable. Lo mismo se aplica al terreno en el que se realiza la obra.
5. Puede encargar al contratista que contrate a un proveedor o subcontratista de su elección. Si dicho proveedor o subcontratista no cumple con sus compromisos a tiempo, suministra productos incorrectos o defectuosos, o no realiza su trabajo o lo realiza de forma inadecuada, los costes adicionales correrán a su cargo.
6. Durante la ejecución de la obra, puede solicitar al contratista que permita que otras personas realicen trabajos simultáneamente con él (artículo 3-4). Si estas personas causan daños a la obra, usted será responsable de los mismos.
7. El gobierno puede introducir nuevas normas después de la fecha de la oferta que aumenten el precio de la obra. Si el contratista no podía prever estas nuevas normas en la fecha de la oferta, los costes adicionales correrán a su cargo.
8. Es posible que deba presentar un expediente a la autoridad competente (normalmente el ayuntamiento) antes de poder poner en uso la obra. Salvo que se acuerde lo contrario, usted es responsable de elaborar, mantener y presentar a tiempo el expediente con el contenido adecuado.
Artículo 16 - ¿De qué es responsable el contratista?
1. El contratista es responsable de la obra desde el inicio hasta la entrega. Durante este periodo, el contratista es responsable de los daños que se produzcan en la obra, salvo que estos sean consecuencia de circunstancias que le sean imputables o de circunstancias que no le sean imputables ni supongan un riesgo para él.
2. Tras la entrega, el contratista solo será responsable de los defectos en la obra que usted demuestre que son responsabilidad del contratista.
3. El contratista no se hace responsable de los daños, decoloraciones o defectos causados por el desgaste, el uso (incorrecto) o el mantenimiento insuficiente.
4. Su derecho a presentar una reclamación ante un tribunal público o un tribunal de arbitraje en relación con defectos tras la entrega caduca a los 5 años de la fecha de entrega.
5. El plazo establecido en el apartado 4 es de 10 años en caso de defecto grave. Se considera defecto grave cuando:
a. la obra se ha derrumbado total o parcialmente, o existe riesgo de derrumbe, o ha quedado inutilizable para el uso que usted desea darle según lo estipulado en el contrato, y
b. ese defecto solo puede subsanarse incurriendo en gastos muy elevados.
6. Tan pronto como detecte un defecto, debe comunicarlo al contratista lo antes posible.
7. Debe dar al contratista la oportunidad de reparar el defecto. Él puede hacerlo de la manera que considere más adecuada.
8. Es posible que los costes de reparación de un defecto no guarden una relación razonable con su interés en la reparación. En ese caso, el contratista no estará obligado a reparar el defecto, pero deberá pagarle una indemnización razonable.
Artículo 17 - Controversias: ¿cómo se decide entre las partes y qué ley es aplicable?
1. Usted y el contratista pueden tener una diferencia de opinión sobre la ejecución del trabajo o los acuerdos alcanzados. En ese caso, se produce un conflicto.
2. Usted tiene derecho a que el juez administrativo o el Consejo de Arbitraje en litigios de construcción resuelva el litigio.
3. El contratista también puede someter una disputa a la decisión de un tribunal público. Si el contratista desea que la disputa sea resuelta por el Consejo de Arbitraje en disputas de construcción, debe solicitarle por escrito o digitalmente si está de acuerdo con ello. El contratista debe darle al menos un mes de plazo para ello. Si usted lo indica a tiempo, el contratista debe acatar su decisión. Si usted está de acuerdo en que el Consejo de Arbitraje en litigios de construcción resuelva la disputa, o si no se pronuncia al respecto en el plazo de un mes, el Consejo de Arbitraje en litigios de construcción podrá resolver la disputa.
4. En relación con la elección que puede realizar según el artículo 17-3, se ha elaborado un resumen de las principales diferencias entre un proceso judicial ante un tribunal público y un procedimiento ante el Consejo de Arbitraje en litigios de construcción. El contratista le presentará dicho resumen en el momento en que le ofrezca la posibilidad de elegir según el artículo 17-3.
5. Cuando el Consejo de Arbitraje en litigios de construcción tramita el litigio, sigue las normas de un reglamento de arbitraje. El litigio entre usted y el contratista se tramita según el reglamento de arbitraje vigente tres meses antes de la fecha del contrato.
6. El contrato y todos los acuerdos adicionales celebrados entre las partes se regirán por la legislación neerlandesa.